Comprare casa su carta: rischi e tutele
L'acquisto sulla carta ha vantaggi reali: si sceglie prima, si personalizza, spesso si spende meno di un immobile finito. Comporta però un rischio specifico, cioè versare somme per un bene che non esiste ancora. Ecco come è regolato e che cosa va verificato.
La fideiussione, il primo documento da chiedere
Chi acquista un immobile da costruire ha diritto, al momento del preliminare, a una fideiussione che garantisce tutte le somme versate prima del rogito. Serve a un caso soltanto: se l'impresa entra in crisi prima della consegna, il denaro torna indietro. È prevista dal decreto legislativo 122 del 2005 e va consegnata contestualmente al preliminare, non promessa a voce.
La polizza decennale postuma
Al rogito il costruttore deve consegnare una polizza indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente, che copre i danni derivanti da rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi. Dopo le modifiche del 2019 deve seguire un modello standard fissato dal decreto ministeriale numero 154 del 20 luglio 2022. Ne abbiamo parlato per esteso nell'articolo sulle garanzie.
Il preliminare: che cosa deve contenere
- Il capitolato allegato e sottoscritto, non citato genericamente.
- Le planimetrie con le quote, comprese le altezze finite.
- I tempi di ultimazione e le conseguenze del ritardo.
- Il piano dei pagamenti legato a stati di avanzamento verificabili.
- Le modalità delle varianti, con i termini oltre i quali non sono più possibili.
La registrazione del preliminare e, quando possibile, la sua trascrizione danno una protezione ulteriore rispetto a pretese di terzi.
Come si visita una casa che non c'è
Un rendering mostra l'intenzione, non la misura. Conviene chiedere il percorso reale su planimetria, verificare l'orientamento rispetto al sole nelle diverse ore, farsi indicare che cosa si vedrà dalle finestre e che cosa prevede il piano urbanistico per le aree confinanti. Sono le domande della guida al capitolato, che vale la pena portarsi dietro anche al primo appuntamento.
Il vantaggio che resta
Comprare prima consente di incidere sul progetto: spostare una parete, cambiare la distribuzione, scegliere i materiali nelle finestre temporali giuste. È il momento in cui la casa può davvero somigliare a chi la abiterà, e il motivo per cui questa strada, con le tutele in ordine, resta la più interessante.
Domande frequenti
Che cosa succede se il costruttore fallisce?
Se il preliminare è assistito dalla fideiussione prevista dal decreto legislativo 122 del 2005, le somme versate vengono restituite. Senza quella garanzia il recupero diventa incerto e passa dalle procedure concorsuali.
Conviene registrare il preliminare?
Sì. La registrazione è obbligatoria e la trascrizione, quando possibile, protegge da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli successive, cioè da ipoteche o pignoramenti che colpissero l'immobile nel frattempo.
Si può modificare il progetto dopo il preliminare?
Entro le finestre temporali che il cantiere consente, e alle condizioni scritte nel contratto. Per questo il preliminare dovrebbe indicare i termini oltre i quali le varianti non sono più possibili, ambiente per ambiente.
