Garanzia decennale postuma: che cosa copre davvero
Quando si compra una casa nuova si sente parlare di garanzia decennale come se fosse una cosa sola. In realtà le tutele sono tre, hanno origini diverse e coprono cose diverse. Vale la pena distinguerle prima della firma, perché è in quel momento che si verifica se ci sono davvero.
1. La responsabilità decennale del costruttore
L'articolo 1669 del codice civile stabilisce che, se entro dieci anni dal completamento l'edificio rovina in tutto o in parte, oppure presenta gravi difetti, il costruttore ne risponde. I gravi difetti non sono soltanto i crolli: la giurisprudenza vi comprende anche i problemi che compromettono in modo serio il godimento dell'immobile, come infiltrazioni ricorrenti o difetti estesi dell'involucro.
È una responsabilità di legge, quindi esiste anche senza che nessuno la citi nel contratto. Il limite pratico è noto: vale finché l'impresa esiste ed è solvibile.
2. La polizza decennale postuma
Qui interviene il decreto legislativo 122 del 2005, che all'articolo 4 obbliga il costruttore a consegnare all'acquirente, al momento del rogito, una polizza indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente stesso. Copre i danni materiali e diretti all'immobile derivanti da rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi, cioè proprio le ipotesi dell'articolo 1669.
La differenza rispetto al punto precedente è sostanziale: se l'impresa fallisce, la responsabilità di legge diventa carta, mentre la polizza risponde comunque, perché a pagare è la compagnia. Dopo le modifiche introdotte dal decreto legislativo 14 del 2019, la polizza deve seguire un modello standard, il cui contenuto è fissato dal decreto del Ministero della Giustizia numero 154 del 20 luglio 2022, applicabile alle polizze successive al 5 novembre 2022.
3. La fideiussione sugli acconti
Lo stesso decreto del 2005 prevede che, quando si acquista un immobile da costruire, il costruttore consegni al momento del preliminare una fideiussione che garantisce tutte le somme versate prima del rogito. Serve a un caso soltanto, ma decisivo: se l'impresa entra in crisi prima della consegna, gli acconti tornano indietro.
Chi compra sulla carta dovrebbe considerarla il primo documento da chiedere, prima ancora del capitolato.
E i difetti minori?
Per i vizi che non rientrano fra i gravi difetti vale la garanzia biennale prevista dall'articolo 1667 del codice civile, con termini di denuncia stretti. In pratica: i problemi seri hanno dieci anni, quelli minori molto meno, quindi conviene fare un sopralluogo accurato alla consegna e mettere per iscritto ogni rilievo.
Le tre domande da fare
- La polizza decennale postuma c'è, e si può vedere il testo prima del rogito?
- La fideiussione sugli acconti viene consegnata al preliminare?
- Esiste un servizio di assistenza dopo la consegna, con un referente e tempi dichiarati, oltre a quanto prevede la legge?
Come la vediamo noi
Le tutele di legge sono il minimo, non un merito. Quello che distingue un costruttore è ciò che aggiunge: un controllo programmato dopo la consegna, un interlocutore che risponde quando chiami e la volontà di risolvere invece di rimandare. Sono gli stessi temi della guida alle domande da fare prima di comprare, e il motivo per cui in AD2 progettazione, cantiere e interni fanno capo a un'unica regia.
Domande frequenti
La polizza decennale postuma è sempre obbligatoria?
È prevista dal decreto legislativo 122 del 2005 per la vendita di immobili da costruire da parte di un costruttore a una persona fisica. Fuori da questi casi può essere stipulata volontariamente, ed è comunque un elemento che qualifica il venditore.
Che differenza c'è fra polizza e responsabilità decennale?
La responsabilità dell'articolo 1669 del codice civile è del costruttore e vale finché l'impresa esiste ed è solvibile. La polizza è un contratto assicurativo a favore dell'acquirente: risponde la compagnia, quindi funziona anche se l'impresa nel frattempo è fallita.
Che cosa copre esattamente?
I danni materiali e diretti all'immobile derivanti da rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi. Non copre i piccoli vizi di finitura, che rientrano nella garanzia biennale, né i danni da cattiva manutenzione.
Quando va consegnata?
Al momento del rogito. Il testo va chiesto e letto prima, non accettato come promessa verbale, e dal novembre 2022 deve seguire il modello standard fissato dal decreto ministeriale 154 del 2022.
