Cosa chiedere prima di comprare una casa nuova
Chi compra una casa di nuova costruzione decide quasi sempre su un rendering e su una planimetria, cioè su due documenti che mostrano l'aspetto e tacciono sul resto. Il capitolato, invece, dice quasi tutto, a patto di sapere dove guardare. Queste sono le domande che conviene fare al costruttore prima della firma, con la ragione per cui ciascuna conta.
1. Che cosa contiene esattamente il capitolato
Il capitolato è l'elenco dei materiali, degli impianti e delle finiture che l'immobile avrà alla consegna. Va letto cercando due cose: le voci descritte con marca e modello, che sono impegni verificabili, e le voci scritte con formule generiche come primaria marca nazionale, che lasciano al costruttore la scelta finale. Più è alta la percentuale delle prime, meno sorprese ci saranno.
Chiedete anche che cosa succede se una voce non fosse più disponibile al momento della posa, perché su una costruzione che dura due anni capita spesso. La risposta corretta prevede la sostituzione con un prodotto di pari caratteristiche, concordata per iscritto.
2. Quali varianti sono ammesse, e fino a quando
Ogni modifica ha una finestra temporale oltre la quale diventa costosa o impossibile, e quella finestra dipende dallo stato del cantiere. Spostare una presa è semplice prima delle tracce, molto meno dopo l'intonaco. Fatevi indicare le date limite per impianti, pavimenti, rivestimenti e serramenti, e chiedete come vengono valorizzate le varianti in aumento e in diminuzione.
3. Com'è orientata la casa, e che luce avrà nelle diverse ore
L'orientamento non si cambia dopo, quindi va verificato prima. Chiedete dove sorge e dove tramonta il sole rispetto alle finestre principali, quanta luce entra d'inverno e quanta se ne dovrà schermare d'estate. La luce naturale che riceviamo durante il giorno regola il sonno, e su questo la ricerca è concorde: è una caratteristica della casa, non un accessorio.
4. Che cosa si vede dalle finestre, oggi e fra cinque anni
La vista dalla finestra ha effetti misurati sul benessere, come mostra lo studio di Ulrich del 1984. Chiedete che cosa prevede il piano urbanistico per le aree confinanti, perché un affaccio sul verde che diventa un affaccio su un edificio cambia la casa in modo permanente.
5. Quali sono le altezze interne, stanza per stanza
L'altezza utile non è uguale ovunque, dato che controsoffitti e passaggi impiantistici la riducono in alcuni ambienti. Non è un dettaglio: l'altezza del soffitto incide sul modo di pensare e di stare in una stanza. Chiedete le quote finite, non quelle strutturali.
6. Quali garanzie coprono l'immobile, e per quanto
La legge italiana prevede la garanzia decennale per i gravi difetti, la polizza indennitaria decennale e la garanzia biennale per i vizi. Al di sopra, alcune imprese aggiungono un servizio di assistenza post vendita con un referente nominato e un controllo programmato dopo la consegna. Chiedete se esiste, chi risponde e con quali tempi.
7. Chi sono le imprese e i fornitori che lavorano in cantiere
Una casa la costruiscono decine di aziende diverse. Sapere quali sono, da quanto tempo lavorano con il costruttore e chi coordina il cantiere dice molto sulla qualità che arriverà alla consegna. Quando progettazione, realizzazione e interni fanno capo a un unico interlocutore, come accade con le tre divisioni di AD2, i rimpalli di responsabilità spariscono.
8. Che cosa è incluso oltre alle mura
La domanda finale è anche la più rivelatrice: che cosa ricevo insieme alle chiavi. Il libretto della casa con i documenti e i manuali, la palette dei materiali usati, l'assistenza nei primi mesi e il modo in cui avviene la consegna raccontano l'idea di qualità di chi ha costruito. In Habita questa parte è progettata quanto il resto.
Una regola di lettura
Un capitolato onesto è quasi sempre più lungo e più noioso di un rendering, poiché mette per iscritto anche ciò che non si vede. Se le risposte a queste otto domande arrivano in forma scritta e senza esitazioni, avete davanti un interlocutore serio, quale che sia il prezzo al metro quadro.
